7月11日,中国指数研究院发布《2016年上半年中国房地产市场研究报告》。报告显示,2016年上半年,政策宽松趋稳,各类需求集中释放推动市场整体高位运行,代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。百城价格上半年累计上涨7.61%,核心一、二线及周边城市轮番领涨。

　　量价高位推动下,上半年品牌房企业绩大增,同时大型房企资源整合加剧,对热点城市土地市场投资态度积极,造成地价短期急剧攀升,其中南京、苏州等城市地价涨幅尤为显著。而展望下半年,报告分析认为随着房地产调控继续因城施策,市场量价增速将放缓,全年市场将表现为量价平稳增长,绝对水平将创新高。由于房地产市场库存总量大、结构失衡,去库存仍是下半年主基调。

　　十大城市二手住宅涨幅创近5年新高

　　中指院的最新报告显示,2016年上半年,我国房地产市场延续上年末向好局势。新房方面,上半年百城住宅均价累计上涨7.61%,其中一季度上涨2.94%,二季度上涨4.54%。上半年一、二、三线城市分别累计上涨12.79%、5.33%、4.27%;二季度分化趋势明显放缓,一线城市涨幅收窄,二线城市涨幅扩大显著。

　　二手房方面,上半年十大城市二手住宅价格累计上涨12.62%,涨幅较去年同期扩大8.23个百分点,为近5年同期最大累计涨幅,其中一季度大幅上涨7.20%,二季度上涨5.05%;与新房相比,二手住宅价格累计涨幅超过新房3.77个百分点。

　　报告指出,政策及货币环境持续宽松推动楼市成交增长。上半年,50个代表城市新建住宅月均成交约3570万平方米,同比增长近四成,绝对量为历史同期最高水平,其中3月创单月历史新高,二季度增速有所收窄。从各级城市来看,上半年各类城市同比均增长,二线城市成交同比增幅最高。

　　二手房方面,十大城市二手住宅累计成交77.59万套,同比增长42.5%,其中二季度各月成交持续环比下降,6月同比亦下降。库存与去化方面,受益于成交快速增长,20个代表城市可售面积约12800万平方米,同比下降25.3%,绝对量处近两年最低水平,库存消化时间缩短至7.7个月。

　　楼市量价的变化也体现在房企的销售业绩上。

　　上半年,房企销售业绩大幅提升,115家房企销售业绩突破50亿元,重点监测的20家品牌房企销售额同比增长59.8%,代表企业目标完成率达六成。拿地方面,市场回暖激发品牌房企补仓热情,代表房企累计拿地面积同比增长49.1%,其中二线城市拿地占比显著提高。融资方面,融资成本维持低位,房企融资规模创新高。企业整合方面,大型房企兼并重组压力增大,行业洗牌将进一步加剧。

　　房企的拿地热情和各地土地供应紧张也推高了地价。上半年,全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降3.9%和0.9%,绝对水平均创近六年同期新低。一线城市住宅土地成交面积大幅下降,二线城市整体成交面积微增。

　　但在价格方面,高价土地成交致各类用地成交楼面价同比上涨33.9%,溢价率达40.9%。各线城市楼面价同比均上涨、溢价率均提高。其中,二线城市土地出让金占比明显提升,楼面均价同比涨幅在各级城市中最显著,特别是苏州、南京、杭州等城市地价翻倍。

　　下半年销售面积或同比下降

　　报告认为,在多重政策利好影响下,上半年一线及部分热点二、三线城市的楼市显现过热发展态势。

　　随着城市分化加剧,地方因城施策调控呈现差异化。部分热点城市楼市调控已逐渐收紧,限购加码、限贷限价政策接连出台。而多数三、四线城市库存压力依然严峻,多管齐下去库存仍是重点。同时,成渝、长三角城市群规划落地,“营改增”进入实施阶段,住房租赁市场顶层设计出台,住房制度建设等长效机制逐步完善,中央层面房地产政策趋于稳定。

　　对于下半年的楼市走向,报告分析,去年以来的宽松货币信贷政策推动热点城市量价高涨,但二季度以来货币信贷环境有趋紧态势。虽然下半年整体货币信贷政策预计趋稳,但针对热点城市房地产行业的相关信贷政策收紧预期加强。

　　报告认为,由于因城施策基调下各地政策分化将会更为显著,房地产多元化政策将会推动住房制度改革加快,促进库存去化。但下半年热点城市调控政策存在收紧预期,需求释放有限。

　　与此同时,受去年同期高基数的影响,下半年销售面积同比下降是大概率事件,但全年仍将保持同比增长,增幅可能会在4.6%—6.6%之间。而随着下半年成交面积下降,成交价格增幅放缓,预计全年销售额同比增幅在13.3%—15.3%之间。

　　供应方面,报告预计下半年货币信贷政策趋稳,销售回落,新开工增速较上半年会有所下降,但仍将持平于去年同期,全年新开工面积同比增幅可能在6.4%—8.4%之间。另外,新开工趋稳、企业资金状况良好,房地产开发投资额将继续保持增长,较上半年略有放缓,全年同比增速可能在5.7%—7.7%之间。

　　就不同城市下半年的楼市走向,报告认为,在城市分化不断加剧的背景下,各类城市面临不同的风险与机遇。

　　一方面,一线及苏州、南京等二线城市在宽松的货币及政策环境下,市场急剧升温。但成交大幅增长透支未来需求,而房价高企也导致市场观望情绪渐浓,加之杠杆水平持续升高、信贷政策收紧预期加强,将导致下半年市场出现波动。另一方面,三、四线城市去库存初见成效,但短期及中长期库存仍处于高位,且部分二线城市非住宅市场供应过剩,下半年仍以去库存为主,企业可抓住相关政策机遇加快去库存。